Wie in Spanje een huis koopt, komt al snel de term referencia catastral tegen. Dat nummer staat op de koopakte, op de aanslag van de IBI en in het dossier van de notaris. In dit artikel lees je wat het Catastro is, hoe het verschilt van het eigendomsregister en hoe je zelf gegevens opzoekt.
Wat is het Catastro?
Het Catastro (Dirección General del Catastro) is het Spaanse kadaster en valt onder het ministerie van Financiën (Ministerio de Hacienda). Het beschrijft onroerend goed: ligging, oppervlakte, gebruik, bouwjaar en de waarde voor de belasting, de valor catastral. Het Catastro is in de eerste plaats een fiscaal register.
De referencia catastral
Elk perceel en elke woning krijgt een unieke code van 20 tekens: de referencia catastral. Daarmee is een object eenduidig aan te wijzen, ook als het adres onduidelijk is, zoals bij een finca op het platteland. Bij een appartementencomplex heeft elk appartement een eigen referentie.
De notaris neemt de referencia catastral op in de akte. Je vindt het nummer ook op de jaarlijkse aanslag van de onroerendgoedbelasting. Lees meer in ons artikel wat is IBI in Spanje.
Catastro en Registro de la Propiedad: niet hetzelfde
In Nederland doet het Kadaster twee dingen tegelijk. In Spanje is dat verdeeld. Het Catastro beschrijft het object voor de belasting. Het Registro de la Propiedad legt vast wie de juridische eigenaar is en of er hypotheken of beslagen op rusten. Dat laatste lees je in een nota simple.
De twee registers lopen niet altijd gelijk. Een aanbouw of zwembad kan in de werkelijkheid bestaan, maar niet in het Catastro staan, of andersom. Bij een aankoop is het daarom verstandig beide te laten vergelijken met wat je ter plekke ziet.
Zo zoek je gegevens op
- Ga naar de Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es).
- Kies voor het zoeken van onroerend goed zonder certificaat. Je kunt zoeken op referencia catastral, op adres of via de kaart.
- Je ziet dan openbare gegevens zoals ligging, oppervlakte, gebruik en bouwjaar, plus een kaart van het perceel.
Beschermde gegevens, zoals de naam van de eigenaar en de valor catastral, zijn alleen zichtbaar voor de eigenaar of iemand met een geldige reden, bijvoorbeeld met een digitaal certificaat.
Waarom het nummer ertoe doet bij een aankoop
- Belastingen. De valor catastral is de basis voor de IBI en speelt ook een rol bij andere belastingen. Zie ons overzicht belastingen op een huis in Spanje.
- Controle van oppervlakte. Vergelijk de oppervlakte in het Catastro met wat de verkoper opgeeft.
- Nutsvoorzieningen. Bij het overzetten van water, stroom en andere contracten wordt vaak om de referencia catastral gevraagd.
Laat je bij een aankoop altijd bijstaan door een onafhankelijke advocaat in Spanje. Die vergelijkt het Catastro met het eigendomsregister en de bouwvergunningen. Ben je nog in de oriëntatiefase, lees dan ook onze gids over een huis kopen in Spanje aan zee.
Nota simple of certificación: wat heb je nodig?
Het Registro de la Propiedad geeft twee soorten uittreksels. De nota simple is volgens het Colegio de Registradores puur informatief. Je ziet erin wie de eigenaar is en welke rechten en lasten er op het moment van de aanvraag op de woning rusten, zoals een hypotheek of beslag. De certificación is een openbaar document, ondertekend door de registrador, dat geldt tegenover iedereen. Dat is het enige wettelijke bewijs van wat er in het register staat. In de praktijk accepteren banken bij een hypotheekaanvraag vaak de nota simple.
Je vraagt een nota simple aan bij het Registro de la Propiedad van de plaats of online via registradores.org. Het Colegio noemt een officieel tarief van 9,02 euro plus btw per aanvraag. Op verzoek kun je er een Engelse vertaling bij krijgen. Meer uitleg vind je in ons artikel over de nota simple.
Waar Catastro en Registro elkaar raken
Bij het opvragen van een nota simple kun je zoeken op naam van de eigenaar, het registernummer van de woning (finca registral), de Código Registral Único of, als de woning gekoppeld is aan het Catastro, op het perceelnummer uit het Catastro. Is die koppeling er, dan is het makkelijker om te controleren of het object in beide registers hetzelfde is. Is die er niet, dan is extra controle nodig, zeker bij oudere woningen en fincas op het platteland.
Een controle in vier stappen bij een aankoop
- Vraag de referencia catastral op bij de verkoper of makelaar en zoek de woning op in de Sede Electrónica del Catastro.
- Vergelijk de oppervlakte, het bouwjaar en het gebruik met de advertentie en met wat je ter plekke ziet.
- Vraag een nota simple op bij het Registro de la Propiedad en controleer de eigenaar en de lasten.
- Laat verschillen tussen beide registers en de werkelijkheid uitzoeken door je advocaat, vóór je een aanbetaling doet.
Ben je nog op zoek naar een woning? Bekijk ook een finca kopen in Spanje of de kosten bij de notaris bij de aankoop van een woning.
Veelgestelde vragen
Wat is een referencia catastral?
Een unieke code van 20 tekens die het Spaanse Catastro aan elk perceel of elke woning toekent. Bron: Catastro, referencia catastral.
Is het Catastro hetzelfde als het eigendomsregister?
Nee. Het Catastro is een fiscaal register. Het eigendom en hypotheken staan in het Registro de la Propiedad. Bron: Colegio de Registradores, Registro de la Propiedad.
Kan ik de referencia catastral online opzoeken?
Ja, in de Sede Electrónica del Catastro, op adres, referentie of kaart. Openbare gegevens zijn vrij te zien. Bron: Sede Electrónica del Catastro.
Waar vind ik de referencia catastral van mijn huis?
Op de koopakte en op de aanslag van de IBI, de jaarlijkse onroerendgoedbelasting van de gemeente. Bron: Catastro, referencia catastral.
Wat is het verschil tussen een nota simple en een certificación?
Een nota simple is alleen informatief. Een certificación is een ondertekend openbaar document dat geldt tegenover iedereen. Bron: Colegio de Registradores.
