Een bed and breakfast kopen in Spanje kan op twee manieren: een draaiende B&B met overdraagbare vergunningen overnemen, of een woning kopen en die zelf ombouwen, en in beide gevallen bepaalt de toeristische registratie van de regio of je mag starten. Hieronder lees je wat het verschil is tussen die twee routes, waar je op let bij de vergunningen in Valencia en Andalusië, en wat je controleert voordat je tekent. Twijfel je nog tussen een tweede huis en een investering? Begin dan bij onze gids over een vakantiehuis kopen in Spanje.
Overnemen of zelf ombouwen: de twee routes
| Draaiende B&B overnemen | Woning kopen en ombouwen | |
|---|---|---|
| Vergunning | Bestaat al; je controleert of hij op het pand staat en of overschrijving mogelijk is | Moet nog worden aangevraagd; het is niet zeker dat je hem krijgt |
| Starten | Snel, vaak met bestaande boekingen | Pas na verbouwing en registratie |
| Inzicht in resultaat | Boekingshistorie en administratie zijn op te vragen | Geen historie, alleen je eigen inschatting |
| Vrijheid | Je neemt indeling, stijl en reputatie over | Je bepaalt zelf indeling en stijl |
| Risico | Verborgen gebreken in pand of administratie | Vergunning, bestemming en verbouwing |
We noemen hier bewust geen bedragen: die hangen af van regio, pand en staat van de zaak. Een rekenvoorbeeld maak je het best met je eigen cijfers en die van de verkoper.
Waar aan de Costa’s een B&B kopen
Aan de Costa Blanca en de Costa Cálida ligt de nadruk op kust en zonzekerheid, aan de Costa del Sol komt daar het achterland met de witte dorpen bij. Voor een B&B is het achterland interessant: rust en ruimte, en vaak grotere panden. Een finca kopen in Spanje en die ombouwen tot B&B is een route die veel kopers overwegen. Let er wel op dat landelijke grond in Spanje strenge bestemmingsregels kent: niet elk landhuis mag zomaar gasten ontvangen. Bekijk per kust wat er speelt aan de Costa Blanca, de Costa del Sol en de Costa Cálida in Murcia.
Vergunningen en registratie per regio
Toerisme is in Spanje een zaak van de regio’s. Wie gasten ontvangt, moet zich vooraf laten inschrijven in het toeristisch register van de eigen autonome regio. De eisen per type accommodatie verschillen, dus check welke categorie bij jouw plan past. Meer over de toeristische licentie lees je in onze gids over een huis verhuren in Spanje.
Comunidad Valenciana
Voor de Costa Blanca valt een B&B onder het toeristisch register van de Generalitat Valenciana. Je dient vooraf een verklaring in (declaración responsable) via de elektronische sede van de Generalitat, waarna de accommodatie wordt ingeschreven in het Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. Voor die digitale aanvraag heb je een elektronische handtekening nodig. Het registratienummer moet in je advertenties staan. Na de verklaring moet de activiteit binnen twee maanden echt starten, anders volgt uitschrijving. Neem je een bestaande B&B over, dan meld je ook de wijziging van eigenaar met een declaración responsable bij de regio.
Andalusië
In Andalusië schrijf je een accommodatie in bij het Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Volgens het decreet over dat register (Decreto 143/2014) is de inschrijving op zich in principe geen vergunning. Welke toestemmingen je daarnaast nodig hebt, bijvoorbeeld van de gemeente, zoek je dus apart uit. De aanvraag gaat digitaal via de site van de Junta.
Overal: gastenregistratie bij het ministerie van Binnenlandse Zaken
Los van de regio geldt in heel Spanje Real Decreto 933/2021. Wie logies aanbiedt, moet de gegevens van gasten registreren en doorgeven aan het Ministerio del Interior, via het systeem SES.Hospedajes. Je meldt je accommodatie daar aan voordat je gasten ontvangt.
Wat je controleert voor je koopt
- Vergunning op het pand: staat de registratie op dit adres en deze activiteit, en kan hij op jouw naam? Vraag het registratienummer op en controleer het bij de regio.
- Bestemming: mag het pand volgens de gemeente als toeristische accommodatie worden gebruikt? Dit is vooral belangrijk bij landelijke grond.
- Boekingshistorie: vraag bij een overname de boekingen en de administratie van de afgelopen jaren op en laat die controleren.
- Bouwkundige staat: laat een bouwkundige keuring doen, met aandacht voor vergunde en niet vergunde uitbreidingen.
- Lopende verplichtingen: contracten, personeel en schulden die aan de zaak vastzitten.
Een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) zet deze controles op een rij voordat je een voorlopig koopcontract tekent.
Kosten bij aankoop
Voor de koopprijs komen de gewone aankoopkosten, zoals belasting, notaris en inschrijving. Hoe die zijn opgebouwd lees je in de kosten van een huis kopen in Spanje en in onze uitleg over de overdrachtsbelasting in Spanje. Neem je een bestaand bedrijf over, dan kan de fiscale behandeling anders zijn dan bij alleen een woning. Laat dat vooraf uitzoeken.
Financiering van een B&B
Een B&B is voor een bank vaak geen gewone woning maar een bedrijfsmatig pand. De voorwaarden voor een lening kunnen daardoor anders zijn dan voor een vakantiehuis. Hoeveel je kunt lenen, hangt af van de bank en je eigen situatie; daar geven we geen percentage voor. Bespreek je plan vroeg met een bank of hypotheekadviseur, zodat je weet welke route haalbaar is. Meer over de mogelijkheden lees je in onze gids over een hypotheek in Spanje als Nederlandse koper.
Wil je weten welke panden aan de Costa’s geschikt zijn voor een B&B? Vul dan onze gratis zoekopdracht in: onze woningspecialisten zoeken persoonlijk met je mee, gratis en vrijblijvend. Liever eerst overleggen? Neem contact met ons op.
Veelgestelde vragen over een B&B kopen in Spanje
Heb je een registratie nodig om een B&B in Spanje te runnen?
Ja. Je meldt de accommodatie bij het toeristisch register van de regio, in Valencia met een declaración responsable. Daarnaast registreer je de gegevens van je gasten en geef je die door aan het Spaanse ministerie van Binnenlandse Zaken via SES.Hospedajes, zoals Real Decreto 933/2021 voorschrijft.
Kun je de registratie van een bestaande B&B overnemen?
In de Comunitat Valenciana meld je een wijziging van eigenaar met een declaración responsable bij de regio. Controleer vóór de koop of de registratie op dit adres en deze activiteit staat, en laat een Spaanse advocaat nagaan wat er in jouw regio bij een overname nodig is.
Bronnen
- Decreto 10/2021 Comunitat Valenciana, artikel 21 (declaración responsable), geraadpleegd 21-10-2026
- Decreto 10/2021 Comunitat Valenciana, artikel 25 (inschrijving en start binnen twee maanden), geraadpleegd 21-10-2026
- Wijziging Decreto 10/2021: melding van wijziging van eigenaar, geraadpleegd 21-10-2026
- Decreto 1/2022, Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana (elektronische aanvraag), geraadpleegd 21-10-2026
- Junta de Andalucía, Decreto 143/2014 Registro de Turismo de Andalucía, geraadpleegd 21-10-2026
- Hosteltur over Real Decreto 933/2021 en SES.Hospedajes, geraadpleegd 21-10-2026
