Wil je een huis kopen in Spanje en vraag je je af of een Nederlandse hypotheek mogelijk is voor de aankoop van een huis in het buitenland? Nederlandse banken financieren in principe geen huis in Spanje, maar er zijn slimme routes via je overwaarde of een spaanse hypotheek. In dit artikel leg ik je uit welke opties je hebt, hoe een Nederlandse hypotheek voor een huis in Spanje in de praktijk werkt en wanneer een hypotheek in Spanje afsluiten juist verstandiger is.
Kan je een Nederlandse hypotheek krijgen voor een huis in Spanje?
In de meeste gevallen geven Nederlandse banken geen hypotheek af op vastgoed dat in Spanje of een ander buitenland staat. De reden is simpel: een Nederlandse bank kan een huis in het buitenland moeilijk waarderen, juridisch onvoldoende grip houden op het onderpand en het hypotheekrecht bij wanbetaling lastig uitwinnen. Een hypotheek voor huis in Spanje, met de Spaanse woning als onderpand bij een Nederlandse bank, is daarom vrijwel altijd uitgesloten.
Een hypotheek krijgen voor het kopen van een huis in Spanje verloopt daarom via een van twee andere routes: het inzetten van overwaarde op je Nederlandse woning, of het afsluiten van een hypotheek in Spanje bij een Spaanse bank.
Overwaarde van uw Nederlandse woning gebruiken
De meest gebruikte route is je overwaarde aanspreken. Je verhoogt dan de hypotheek op je Nederlandse woning en gebruikt het vrijkomende geld als eigen middelen voor de aankoop van een huis in Spanje. In de praktijk werkt dat zo: je laat je woning hertaxeren, je dient een aanvraag in voor een verhoging of tweede hypotheek bij een van de Nederlandse banken, het geleende bedrag stort je op je rekening en je gebruikt dat als koopsom voor het huis te kopen in Spanje.
Het voordeel: de Nederlandse rente is meestal lager dan de Spaanse rente, en je hoeft niet bij een Spaanse bank langs. Het nadeel: je verhoogt de hypotheek op je hoofdverblijf en de renteaftrek geldt alleen voor het deel dat aan je hoofdverblijf is verbonden, niet voor het deel dat je gebruikt voor de tweede woning in Spanje. Lees ook ons artikel over belasting op een tweede huis in box 3 om te zien wat dat fiscaal betekent.
Wat is de Spaanse hypotheek (hipoteca)?
Een spaanse hypotheek, in het Spaans hipoteca, sluit je af bij een Spaanse bank zoals BBVA, Santander, Sabadell of CaixaBank. Voor niet-residenten gelden meestal deze voorwaarden: een loan-to-value van 60 tot 70 procent, een looptijd van 20 tot 25 jaar, een vaste rente tussen 3,5 en 5 procent in 2025, en minimaal 30 tot 40 procent eigen middelen plus bijkomende kosten.
Bij een aankoop van 300.000 euro betekent dat ongeveer 90.000 euro eigen geld plus ongeveer 30.000 euro bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting (ITP), notaris en gestor. Een hypotheek in Spanje afsluiten vraagt om Spaanse banken die werken met buitenlandse klanten en is daardoor langzamer en strenger dan een Nederlandse hypotheek aanvragen. Bekijk eventueel onze rekentool om je hypotheek in Spanje te berekenen.
Nederlandse hypotheek versus Spaanse hypotheek vergelijken
Welke financiering is voor jou logischer? De keuze hangt af van drie dingen: het benodigde bedrag versus je eigen vermogen, de rente en aftrekbaarheid, en je gevoel bij risico.
Bedrag en eigen vermogen
Wil je een woning in Spanje van 250.000 euro financieren en heb je 250.000 euro vrije overwaarde op je woning in Nederland? Dan is een verhoging in Nederland vrijwel altijd goedkoper en sneller. Heb je geen of weinig overwaarde, dan is een spaanse hypotheek de enige route. Veel Nederlanders die geen huis in Nederland hebben kiezen sowieso voor de Spaanse route.
Rente en aftrek
De Nederlandse rente is in 2025 lager dan de Spaanse rente. Maar de hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor je hoofdverblijf. Voor de tweede woning in Spanje valt het bezit in box 3 en geldt geen renteaftrek. Dat scheelt bij grote bedragen flink in netto kosten.
Risico en juridische zekerheid
Met een Nederlandse hypotheek op je eigen woning blijf je onder Nederlandse wetgeving. Met een Spaanse hypotheek krijgt de Spaanse bank een hypotheekrecht op je Spaanse woning, waarbij de bank de woning kan uitwinnen bij wanbetaling. Voor sommige kopers voelt het Nederlandse traject veiliger, voor anderen juist niet, omdat je Nederlandse woning dan niet als onderpand betrokken raakt.
Combinatie: deel via overwaarde, deel via Spaanse bank
Veel Nederlanders kiezen voor een combinatie: ze halen bijvoorbeeld 40 procent van de aankoopprijs via overwaarde van uw Nederlandse woning en de overige 60 procent via een Spaanse hypotheek krijgen bij een lokale bank. Op die manier verlaag je het bedrag dat je in Spanje moet lenen, je krijgt makkelijker akkoord van de Spaanse bank en je profiteert van de lagere Nederlandse rente waar dat kan. Een tweede hypotheek in Nederland gecombineerd met een hipoteca in Spanje is daardoor in de praktijk een veelgebruikte oplossing.
Bijkomende kosten en zaken om op te letten
Bij elke aankoop van een huis in Spanje komen flinke bijkomende kosten kijken, los van de financiering. Reken op overdrachtsbelasting van 6 tot 10 procent (afhankelijk van regio), notaris en kadaster (1 tot 2 procent), gestor of advocaat (1 procent) en hypotheekkosten bij de Spaanse bank (1 tot 2 procent). In totaal kom je daarmee al snel op 10 tot 13 procent bovenop de aankoopprijs. Een volledig overzicht vind je in ons artikel over de kosten van huis kopen in Spanje.
Een Spaanse makelaar of nederlandse makelaar met Spanje-ervaring kan helpen om de juiste papieren te regelen. Een NIE-nummer en een Spaanse bankrekening zijn altijd nodig voor de notariële akte en de hypotheekstortingen.
Stappenplan: een Nederlandse hypotheek voor huis in Spanje regelen
Wil je gaan voor de overwaarde-route? Vraag eerst een tussentijdse waardetaxatie aan van je Nederlandse woning. Bekijk dan je huidige hypotheek en bereken de maximale extra leencapaciteit. Schakel een hypotheekadviseur in om de opties (meeneem, mee-financieren of tweede hypotheek) op een rij te krijgen. Onderteken de aanvullende hypotheekakte bij de Nederlandse notaris. Daarna stort je de uitkering op je Spaanse rekening en zet je de aankoop in gang. Voor de Spaanse route open je een Spaanse bankrekening, vraag een NIE-nummer aan en start de hypotheekaanvraag bij twee of drie Spaanse banken parallel.
Voor de volledige financierings- en kopersgids zie ook ons artikel over hypotheek in Spanje voor de tweede woning. Een Nederlandse hypotheek voor een huis in Spanje is op basis van de Spaanse woning vrijwel nooit mogelijk, maar via overwaarde van uw Nederlandse woning kun je in de praktijk wel degelijk vanuit Nederland financieren. Welke route bij jou past hangt af van je vermogenspositie, je risicobereidheid en de hoogte van de aankoop.
