Wanneer je een huis kopen in Spanje overweegt, is de aankoopprijs maar één deel van het verhaal. De totale kosten bij het kopen van een huis in Spanje vallen vrijwel altijd hoger uit dan veel Nederlanders en Belgen verwachten. Reken bovenop de koopsom op tien tot dertien procent extra voor belastingen, notariskosten, kadaster en juridische documenten. In dit overzicht van de belangrijkste posten lees je precies welke kosten bij aankoop spelen en waar je rekening mee moet houden voor een succesvolle aankoop in Spanje.
Wat zijn de totale kosten bij aankoop van een huis in Spanje?
Naast de aankoopprijs betaal je in Spanje altijd bijkomende kosten en belastingen. Voor een bestaande woning komt daar gemiddeld tien tot twaalf procent bovenop. Bij een nieuwbouwwoning ligt dat dichter bij dertien procent omdat je BTW (IVA) en zegelrecht betaalt in plaats van overdrachtsbelasting. Deze totale kosten bestaan onder meer uit registratiekosten, notaris, makelaarskosten, kadaster en de kosten van een eventuele hypotheek. Reken hier altijd mee voor je een bod doet, zodat je geen onverwachte kosten tegenkomt na de aankoop in Spanje. Wie een huis koopt in een populaire regio doet er goed aan ook reserves aan te houden voor onvoorziene of overige kosten.
Overdrachtsbelasting (ITP) bij een bestaande woning
Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting, in Spanje bekend als ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). De ITP is afhankelijk van de regio waar de woning ligt en bedraagt meestal zes tot tien procent van de aankoopsom. Aan de Costa Blanca geldt momenteel tien procent, op de Costa del Sol acht procent. Deze belasting is een van de grootste posten in de bijkomende kosten en belastingen en wordt door de koper betaald, niet betaald door de verkoper. Houd er rekening mee dat de Spaanse Belastingdienst de waarde van de woning toetst aan de kadastrale waarde van de woning; ligt jouw koopsom lager, dan kan de fiscus naheffen. Lees meer over overdrachtsbelasting in Spanje voor exacte tarieven per regio.
BTW (IVA) en kosten bij een nieuwbouwwoning
Koop je een nieuwbouwwoning rechtstreeks van de projectontwikkelaar, dan vervalt de overdrachtsbelasting en betaal je BTW. Deze BTW heet in Spanje IVA en bedraagt tien procent. Daarbovenop komt zegelrecht (AJD) van anderhalf procent. De totale heffing op nieuwbouw ligt dus rond elf en een half procent. De IVA is van toepassing op alle nieuwe woningen die voor het eerst worden verkocht; bij een tweede woning of doorverkoop val je weer onder ITP. Een droomhuis in Spanje kan dus per situatie behoorlijk verschillen in de bijkomende belasting die je verschuldigd bent. Vergelijk altijd de verschillende kosten voor nieuwbouw én bestaande bouw voordat je kiest.
Notariskosten en juridische documenten in Spanje
De notaris in Spanje stelt de officiële koopakte (escritura) op en zorgt dat alle juridische documenten correct worden ondertekend. Notariskosten zijn wettelijk vastgelegd en variëren tussen zeshonderd en duizend euro, afhankelijk van de waarde van de woning. Daarnaast schakelen veel kopers een onafhankelijke advocaat in voor de juridische controle van de koopakte, het bestek en eventuele schulden op het onroerend goed. Reken voor deze juridische begeleiding op één tot anderhalf procent van de koopsom. Een goede juridische check voorkomt dat je achteraf met overige kosten of erfdienstbaarheden wordt geconfronteerd. Bij notariskosten bij aankoop van een woning staan de exacte tarieven uitgewerkt.
Kadaster, registratiekosten en kadastrale waarde van de woning
Na ondertekening bij de notaris wordt de woning ingeschreven in het kadaster (Registro de la Propiedad). Deze registratiekosten bedragen circa vierhonderd tot zeshonderd euro. Het kadaster registreert eigendom én de kadastrale waarde van de woning, een fiscale referentie waarop bepaalde kosten en belastingen worden berekend. Denk aan de jaarlijkse onroerend zaak belasting (zie wat is IBI in Spanje) en mogelijk de plusvalia bij latere verkoop. Een correcte registratie in het kadaster is essentieel; zonder inschrijving heb je formeel geen aantoonbaar eigendom van het onroerend goed. De kadastrale referentie staat vermeld op elke aankoopakte en wordt gebruikt voor alle latere fiscale aanslagen.
Makelaarskosten en kosten van een hypotheek
De makelaarskosten in Spanje worden in de regel betaald door de verkoper, dus deze drukken meestal niet op de koper. Schakel je zelf een aankoopmakelaar in, dan reken je op één tot drie procent commissie over de aankoopprijs. Bij het afsluiten van een hypotheek bij een Spaanse bank komen daar nog kosten bij: taxatie (driehonderd tot vijfhonderd euro), openingsprovisie (een half tot een procent van de hypotheek) en bankadministratie. Een hypotheek voor een niet-resident wordt meestal verstrekt voor maximaal zestig tot zeventig procent van de aankoopprijs, dus reken op een hogere eigen inbreng dan in Nederland of België. Meer details over een hypotheek in Spanje lees je op onze themapagina.
Kosten na de aankoop
Na de koop volgen vaste lasten, zoals IBI, de bijdrage aan de vereniging van eigenaren en verzekeringen. Die staan op een rij bij de jaarlijkse kosten na aankoop.
Verschillen Costa Blanca en Costa del Sol bij het kopen van een woning
Het kopen van een woning aan de Costa Blanca verschilt op enkele punten van een aankoop op de Costa del Sol. De ITP is iets hoger aan de Costa Blanca, maar het prijsniveau ligt doorgaans lager. De Costa del Sol kent gemiddeld duurder vastgoed, een lagere ITP en hogere onderhoudskosten in resort-stijl complexen. In beide regios geldt dat de kosten variëren per gemeente en dat een lokale makelaar of advocaat je hiermee kan helpen. Voor een succesvolle aankoop in Spanje is een vergelijking tussen regios altijd verstandig, en kijken bij de aankoop welke fiscale en juridische verschillen spelen. Wie meer wil weten over wat een huis in Spanje kost in verschillende regios, vindt daar een gedetailleerd overzicht.
Tot slot: realistische begroting voor het kopen van een Spaanse woning
Hoeveel kost een woning in Spanje precies? Het antwoord op die vraag hangt af van regio, type woning en of je kiest voor woning kopen op de markt voor bestaande bouw of nieuwbouw. De kosten van het kopen omvatten naast de aankoopprijs ook de zogenoemde kosten koper: overdrachtsbelasting of BTW, notariskosten, kadaster en eventuele hypotheekkosten. Wie alle kosten goed in beeld heeft, voorkomt verrassingen bij woning kopen in Spanje. Reken altijd op tien tot dertien procent boven de aankoopsom, plan voldoende reserves voor de eerste maanden en laat juridische documenten controleren door een onafhankelijke advocaat. Met een realistisch kostenoverzicht maak je van jouw droomhuis een rendabele en zorgeloze investering, of het nu gaat om een appartement of een huis aan de kust.
Weet je al waar aan de Spaanse kust je wilt kopen? Bekijk dan het actuele aanbod voor huis kopen in Torrevieja of ontdek alle woningen aan de Costa Blanca.
Wil je weten hoe de vierkantemeterprijzen zich per bestemming verhouden? Bekijk dan onze studie met de gemiddelde prijs per vierkante meter per kustplaats aan de Costa Blanca en Costa del Sol.
Naast de aankoopkosten spelen ook je woon- en fiscale keuzes een rol. Verdiep je daarom in de regels rond wonen in Spanje als Nederlander, inclusief in- en uitschrijving en de 183-dagenregel.
