Huis verhuren in Spanje: toeristische licentie, belasting en regels
Een huis verhuren in Spanje klinkt aantrekkelijk: extra inkomen uit een tweede woning aan de Costa Blanca of Costa del Sol, en tegelijk je vakantieplek behouden. Toch is verhuren in Spanje gebonden aan strikte regels. Per regio gelden verschillende licenties, belastingverplichtingen en boetes voor wie illegaal verhuurt zijn fors. In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe je legaal een huis verhuurt in Spanje, welke vergunning je nodig hebt en hoeveel belasting je over je huurinkomsten betaalt.
Korte termijn of lange termijn verhuren?
Voor verhuur in Spanje maak je eerst onderscheid tussen lange termijn (vivienda habitual) en korte termijn toeristische verhuur (vivienda de uso turistico). Lange termijn verhuur valt onder de Wet op de Stedelijke Verhuur (LAU) en kent een minimale termijn van vijf jaar bij particuliere verhuurders. Korte termijn verhuur via platforms als Airbnb, Booking.com of Vrbo valt onder regionaal toerismebeleid en vereist bijna altijd een toeristische licentie. Welke vorm bij jou past hangt af van je doelen: stabiele maandinkomsten of hogere opbrengsten in het zomerseizoen. Lees ook onze gids over Airbnb in Spanje voor regels per regio.
Toeristische licentie aanvragen
Wie zijn huis korter dan 31 dagen aaneengesloten verhuurt heeft in vrijwel elke regio een toeristische licentie nodig, het zogeheten numero de registro turistico. In Valencia heet die VT registratie, in Andalusie VFT en in Catalonie HUT. De aanvraag verloopt via de regionale overheid en vereist meestal een bewoonbaarheidsverklaring (cedula de habitabilidad), een conformiteitsverklaring van de vereniging van eigenaren en bewijs dat de woning voldoet aan minimumeisen voor airconditioning, EHBO koffer en brandveiligheid. In sommige steden zoals Barcelona en delen van Mallorca worden geen nieuwe vergunningen meer afgegeven. Zonder licentie verhuren kan boetes opleveren tot 600.000 euro.
Regels per regio verschillen flink
De regelgeving voor het verhuren van een huis in Spanje is sterk gedecentraliseerd. In Valencia mag je voortaan alleen verhuren als de woningvereniging schriftelijk toestemming geeft. Andalusie eist een minimumoppervlakte per gast en aparte rookmelders. De Balearen hebben verschillende vergunningstypes voor appartementen en villa’s, en op Ibiza is appartementverhuur aan toeristen verboden. Voordat je een huurwoning aanbiedt, controleer je dus altijd de regionale wetgeving via de provinciale overheid. Een lokale advocaat of aankoopmakelaar in Spanje kan je hierbij helpen.
Belasting over huurinkomsten
Als niet resident betaal je in Spanje 19 procent inkomstenbelasting over je netto huurinkomsten als EU inwoner, en 24 procent als niet EU inwoner. Je mag kosten zoals onderhoud, gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI), verzekering en hypotheekrente aftrekken. Aangifte doe je via formulier Modelo 210 binnen 20 dagen na ieder kwartaal. Word je fiscaal inwoner van Spanje, dan betaal je inkomstenbelasting via de progressieve schijven van de IRPF en moet je je wereldinkomen aangeven. Daarnaast geldt voor toeristische verhuur in veel regio’s een verplichte toeristenbelasting, die je per overnachting bij de gast int en aan de gemeente afdraagt. Meer details vind je in onze uitleg over belastingen bij een huis in Spanje.
BTW en het verhuren van een huis in Spanje
Lange termijn woonhuurverhuur is in Spanje vrijgesteld van btw. Toeristische verhuur zonder hotelservices (zoals dagelijkse schoonmaak en ontbijt) valt eveneens onder de btw vrijstelling. Bied je wel hoteldiensten aan, dan moet je 10 procent btw rekenen over de huurprijs. Voor de meeste particuliere verhuurders blijft btw daarom buiten beeld, maar de aangifteplicht voor inkomstenbelasting blijft staan. Wie meer wil weten over Spaanse btw kan onze gids over btw in Spanje raadplegen.
Praktische tips voor het verhuren van je woning
Een goede verhuur staat of valt met een professionele aanpak. Maak professionele foto’s bij daglicht, schrijf een eerlijke beschrijving en stel een huisreglement op met regels over geluid, roken en huisdieren. Bedenk dat je elke gast binnen 24 uur na inchecken moet aanmelden bij de Guardia Civil of Policia Nacional via het SES Hospedajes platform. Een lokale property manager kan check ins, schoonmaak en kleine reparaties uitvoeren tegen 15 tot 25 procent commissie. Heb je geen toeristische licentie? Overweeg dan lange termijn verhuur aan studenten, expats of digital nomads. Dat levert minder per maand op, maar geeft stabiele inkomsten zonder vergunningstress.
Verzekeringen en aansprakelijkheid
Een gewone opstalverzekering dekt geen schade door huurders. Sluit een specifieke verhuurverzekering af die schade, diefstal en aansprakelijkheid dekt. Veel Nederlandse verzekeraars werken samen met Spaanse partijen die polissen in het Nederlands aanbieden. Houd ook rekening met je inboedel: kostbare spullen kun je beter verwijderen voordat je gasten ontvangt. Voor lange termijn verhuur is het verstandig om huurders te screenen via een huurdersverzekering (seguro de impago) die je tot twaalf maanden gederfde huur uitkeert als de huurder niet betaalt.
Conclusie: legaal verhuren loont
Een huis verhuren in Spanje kan een prima inkomstenbron zijn, mits je de regels respecteert. De Spaanse autoriteiten controleren steeds strenger op illegale verhuur en gebruiken data van Airbnb en Booking om eigenaren op te sporen. Wie netjes een toeristische licentie aanvraagt, op tijd Modelo 210 indient en de regionale eisen volgt, kan rekenen op een mooi rendement zonder juridisch gedoe. Overweeg je een tweede huis te kopen om te verhuren? Lees dan eerst onze pagina over investeren in vastgoed in Spanje voor cijfers, rendementsverwachtingen en risico’s.
