Verkoopt u uw vastgoed in Spanje of erft u een woning? Dan krijgt u te maken met de plusvalia: een gemeentelijke meerwaardebelasting die door de Spaanse gemeenten wordt geheven over de waardestijging van de stedelijke grond. Voor Nederlandse eigenaars roept deze belasting in Spanje vaak vragen op. In dit artikel leest u wat de plusvalía precies inhoudt, hoe de berekening werkt, wanneer u moet betalen en hoe de uitspraak van het Grondwettelijk Hof de regeling heeft veranderd.
Wat is de plusvalia belasting in Spanje?
De plusvalia is officieel een gemeentelijke belasting met de naam Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. In de praktijk spreken Spanjaarden over plusvalía municipal of plusvalia, in het Nederlands ook wel meerwaardebelasting genoemd. De belasting heeft betrekking op de waarde van de grond waarop een woning of ander onroerend goed staat, niet op het gebouw zelf. De gemeente waarin het vastgoed ligt heft de plusvalia bij elke overdracht.
Belangrijk om te weten: de plusvalia is iets anders dan de nationale meerwaardebelasting op de verkoop van onroerend goed. Die laatste valt voor fiscaal resident in Spanje onder de inkomstenbelasting in Spanje, en voor niet-residenten onder de zogeheten niet-residentenbelasting. De plusvalía is een aanvullende, lokale belasting bovenop deze nationale meerwaardebelasting.
Wanneer moet u de plusvalía betalen?
De gemeentelijke meerwaardebelasting wordt geheven op het moment van overdracht van vastgoed in Spanje. De belasting te betalen is verschuldigd bij:
- Verkoop van een woning in Spanje of ander onroerend goed
- Toewijzing van een erfenis met daarin Spaans vastgoed
- Schenking van een huis in Spanje
- Andere vormen van overdracht waarbij eigendom wisselt
Na de datum van de transactie heeft u dertig dagen om aangifte te doen bij de gemeente. Bij toewijzing van een erfenis krijgt u zes maanden, met de mogelijkheid om dat met nog eens zes maanden te verlengen. Houd deze termijn goed in de gaten, want te late betaalde plusvalía leidt tot boetes en rentekosten.
Hoe wordt de plusvalia berekend?
Sinds de uitspraak van het grondwettelijk hof in 2021 kunt u kiezen tussen twee berekeningsmethoden. De ene methode is objectief en gebruikt de kadastrale waarde van de grond vermenigvuldigd met een coëfficiënt die afhangt van het aantal jaren dat u eigenaar was. De andere methode gaat uit van het reële verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs. U mag de methode kiezen die voor u het gunstigst uitpakt.
De gemeente past vervolgens een tarief toe, dat kan oplopen tot zo’n dertig procent over de berekende meerwaarde. Elke gemeente bepaalt zelf de exacte tarieven en de coëfficiënten binnen de wettelijke kaders. Dat betekent dat de plusvalia in Málaga anders uitvalt dan in Alicante of Valencia. Vraag bij de gemeente waarin uw woning ligt altijd het actuele tarief op, want de aanpassingen aan de belasting verschillen lokaal.
De uitspraak van het grondwettelijk hof
De plusvalía heeft een woelige juridische geschiedenis. In oktober 2021 oordeelde het grondwettelijk hof in Spanje dat de oude objectieve berekening ongrondwettelijk was. De wet rekende namelijk automatisch met een fictieve waardestijging, ook als er feitelijk geen toename in waarde was. Dat gaf scheve uitkomsten in jaren waarin de Spaanse vastgoedmarkt daalde.
Na deze uitspraak van het grondwettelijk hof voerde de regering snel een nieuwe regeling in via een koninklijk besluit. De huidige wet op de toename van de waarde van stedelijke grond geeft eigenaars de keuze tussen de objectieve methode en de reële methode. Bovendien is bevestigd dat wanneer er sprake is van geen toename, er ook geen plusvalia verschuldigd is. Dit is verankerd in artikel 104 van de gemeentewet.
Wie betaalt de plusvalia bij verkoop in Spanje?
Bij verkoop van uw woning in Spanje is in principe de verkoper degene die de plusvalía afdraagt. Dat geldt zowel voor residenten als niet-residenten. De afspraak wordt opgenomen in de verkoopakte in Spanje en is daarmee juridisch vastgelegd. In sommige regio’s wordt onderhandeld over wie de plusvalia betaalt, maar de wettelijke regel is duidelijk.
Bij een erfenis betalen de erfgenamen de plusvalía over hun aandeel in het Spaanse vastgoed. Bij een schenking is dat de ontvanger. Verkoopt u via een notaris, dan houdt deze vaak een deel van de koopsom in om de plusvalia direct af te dragen. Zo voorkomt u dat er na de overdracht nog discussies met de gemeente ontstaan over een openstaande belasting.
Wat als er geen waardestijging is?
Sinds de wet is aangepast geldt: geen toename in waarde, geen plusvalía. Wel ligt de bewijslast bij de eigenaar. U moet aantonen dat de verkoopprijs lager ligt dan de oorspronkelijke aankoopprijs. Bewaar daarom altijd uw originele aankoopakte, taxatierapporten en alle relevante documentatie rond de aankoop van uw vastgoed in Spanje.
Bij twijfel adviseren wij om een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht in Spanje in te schakelen. Deze kan beoordelen of u in aanmerking komt voor ontheffing en de juiste documenten bij de gemeente indienen. Dat is vooral relevant bij verkoop van je woning kort na aankoop of bij verkoop in een dalende markt.
Plusvalia naast andere belastingen op vastgoed in Spanje
De plusvalía staat niet op zichzelf. Naast deze gemeentelijke meerwaardebelasting krijgt u bij kopen of verkopen ook te maken met andere lokale belastingen en nationale heffingen. Bij aankoop denkt u aan overdrachtsbelasting in Spanje (ITP) voor bestaande woningen of btw bij nieuwbouw. Een volledig overzicht van alle belastingen rond een huis in Spanje is fiscaal nuttig voor de juiste berekening.
Bij verkoop berekent u dus zowel de plusvalia op de gemeentelijke waarde van de grond als de nationale belasting op het verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs. Voor wie wil investeren in Spanje is het verstandig om vooraf inzicht te hebben in de totale fiscale lasten. Bekijk ook onze gids over de kosten bij aankoop.
Tips voor Nederlanders bij verkoop in Spanje
Plant u de verkoop van uw Spaanse woning of denkt u na over een jaar na aankoop een woning verkopen? Houd dan rekening met de volgende punten:
- Bewaar uw aankoopakte en alle bewijsstukken van de aankoopprijs zorgvuldig
- Vraag bij de gemeente vooraf hoe de plusvalía wordt berekend en welke coëfficiënten gelden
- Laat een advocaat de keuze tussen de twee berekeningsmethoden maken
- Verlies de termijn van dertig dagen na de datum van de transactie niet uit het oog
- Combineer de plusvalia berekening met uw nationale meerwaardebelasting voor het totaalplaatje
Met de juiste voorbereiding voorkomt u verrassingen achteraf en betaalt u alleen de plusvalia die werkelijk verschuldigd is. Twijfelt u over uw specifieke situatie? Een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht kan helpen om de optimale route te kiezen.
