Koopt u in Spanje een woning van een verkoper die zelf niet in Spanje woont? Dan krijgt u als koper een taak die veel mensen niet verwachten. U moet een deel van de koopprijs inhouden en zelf afdragen aan de Spaanse belastingdienst. Dat doet u met het modelo 211. In dit artikel leest u wanneer die inhouding geldt, hoe hoog die is, welke termijn u heeft en wat er gebeurt als het misgaat.
Waarom moet de koper belasting afdragen?
Een verkoper die geen fiscaal inwoner van Spanje is, betaalt belasting over de winst op de verkoop van zijn Spaanse woning. Daarom heeft de Spaanse wetgever de koper ingeschakeld. De regel staat in artikel 25, lid 2, van de Spaanse wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, de Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004).
Volgens die wet is de koper verplicht om 3 procent van de overeengekomen koopprijs in te houden en af te dragen. Dat bedrag is een voorschot op de belasting die de verkoper verschuldigd is. Het is dus geen extra belasting voor u als koper: u betaalt het uit de koopsom die u anders aan de verkoper zou overmaken.
Voor wie geldt de inhouding?
De verplichting geldt als de verkoper een niet-resident is die geen vaste inrichting in Spanje heeft. Het maakt niet uit wie u zelf bent. De Agencia Tributaria schrijft dat het modelo 211 bedoeld is voor kopers die resident of niet-resident zijn, en zowel voor particulieren als voor bedrijven. Ook als u als Nederlander zelf niet in Spanje woont, rust de plicht dus op u.
Wanneer geldt de inhouding niet?
De wet noemt één uitzondering: de inbreng van onroerend goed bij de oprichting of kapitaalverhoging van een vennootschap die in Spanje is gevestigd. Bij een gewone aankoop door een particulier van een niet-residente verkoper is die uitzondering niet van toepassing. Is de verkoper wel fiscaal inwoner van Spanje, dan geldt deze regel niet. Een verkoper kan dat aantonen met een certificado de residencia fiscal van de Agencia Tributaria, een verklaring dat hij in Spanje fiscaal inwoner is.
Hoe werkt de 3% inhouding bij het modelo 211 in de praktijk?
De inhouding gebeurt bij de overdracht, als u bij de notaris de escritura tekent en de koopsom betaalt. U maakt dan niet het hele bedrag aan de verkoper over, maar houdt 3 procent apart om dat zelf aan de belastingdienst te betalen.
Een rekenvoorbeeld maakt het duidelijk. Spreekt u een koopprijs af van € 250.000, dan houdt u € 7.500 in. De verkoper ontvangt bij de overdracht € 242.500 van u, en u draagt de € 7.500 met het modelo 211 af aan de Agencia Tributaria. Heeft u eerder al een aanbetaling gedaan, bijvoorbeeld bij een arras contract, dan is het verstandig om vooraf vast te leggen hoe de inhouding bij de overdracht wordt verrekend.
De termijn: binnen één maand
U moet het bedrag betalen binnen één maand na de datum van de overdracht van de woning. Dat staat in de instructies van de Agencia Tributaria bij het modelo 211. De verplichting ligt bij u als koper.
Welke gegevens heeft u nodig?
Voor de aangifte heeft u een aantal gegevens nodig. Volgens de Agencia Tributaria zijn dat onder meer:
- Het Spaanse fiscale nummer (NIF) van de verkoper. Een niet-residente verkoper moet een NIF hebben dat in Spanje is toegekend.
- Uw eigen NIF als koper.
- De referencia catastral van de woning. Die staat op de aanslag van de IBI of is op te vragen bij het Catastro.
- De gegevens van de notariële akte. Bij een openbare akte vult u de naam van de notaris en het protocolnummer in.
Per woning dient u een eigen aangifte in.
Het bewijs voor de verkoper
Na de betaling geeft u de verkoper het exemplaar dat voor hem bedoeld is, het ejemplar para el transmitente no residente. Daarmee toont de verkoper aan dat het voorschot op zijn belasting is betaald. Uw eigen exemplaar, het ejemplar para el adquirente, bewaart u zorgvuldig als bewijs dat u aan uw plicht heeft voldaan.
Wat gebeurt er als de 3% niet wordt afgedragen?
Dit is het belangrijkste punt voor u als koper. Wordt de inhouding niet betaald, dan kan de belastingdienst u een boete opleggen. Daarnaast blijft de woning zelf verbonden aan de belastingschuld. De wet zegt dat de woning dan afecto blijft aan de betaling van het laagste bedrag van twee: de inhouding van 3 procent of de belasting die de verkoper werkelijk verschuldigd is.
In gewone woorden: de schuld van de verkoper kan op uw nieuwe woning blijven rusten. Dat wilt u voorkomen. Het is dan ook verstandig om voor de aankoop na te gaan wat er al op een woning rust. Een nota simple laat zien welke lasten in het eigendomsregister staan. De inhouding zelf regelt u bij de overdracht.
Waar u op let als u van een niet-resident koopt
Deze punten helpen u om het goed te regelen:
- Stel vroeg vast waar de verkoper fiscaal woont. Vraag dit al bij het eerste contract, niet pas bij de notaris.
- Leg de inhouding vast in het koopcontract. Spreek af dat 3 procent van de koopprijs bij de overdracht wordt ingehouden en door de koper wordt afgedragen.
- Houd het bedrag apart. Zorg dat het bedrag bij de overdracht niet aan de verkoper wordt overgemaakt, maar klaarstaat voor de betaling aan de belastingdienst.
- Bewaar de bewijzen. Bewaar uw exemplaar van het modelo 211 en het betaalbewijs bij uw aankoopdossier.
Veelgestelde vragen
Betaal ik als koper zelf 3 procent extra belasting?
Nee. De 3 procent is een voorschot op de belasting van de verkoper. U houdt het in op de koopprijs en draagt het namens de verkoper af. Uw totale koopprijs verandert daardoor niet.
Wat als de verkoper fiscaal inwoner van Spanje is?
Dan geldt de inhouding niet, want de regel is alleen van toepassing op verkopers die niet-resident zijn. De verkoper kan zijn fiscale woonplaats aantonen met een certificado de residencia fiscal van de Agencia Tributaria.
Wat gebeurt er als ik het modelo 211 te laat indien?
De termijn is één maand na de overdracht. Betaalt u niet of te laat, dan kan de belastingdienst een sanctie opleggen en blijft de woning verbonden aan de betaling van de inhouding of de belasting van de verkoper, afhankelijk van welk bedrag lager is.
Uw aankoop goed geregeld
Koopt u een woning van een niet-residente verkoper, dan wilt u zeker weten dat de inhouding en het modelo 211 goed worden afgehandeld. Bij KostaVista begeleiden wij u bij de aankoop van uw woning in Spanje: van de zoektocht en de bezichtigingen tot de afspraken in het koopcontract en de overdracht bij de notaris. U betaalt als koper een vaste fee van € 2.000, zodat u vooraf weet waar u aan toe bent. Neem contact op en vraag aankoopbegeleiding aan voor uw woning in Spanje.
