Heeft u in Spanje een woning gevonden en is de prijs rond, dan komt er al snel een document op tafel: het contrato de arras. Dit voorlopig koopcontract is in Spanje de stap tussen “we willen deze woning” en de overdracht bij de notaris. Voor veel Nederlandse kopers voelt het als een formaliteit, maar dat is het niet. Het arrascontract bepaalt wat er met uw aanbetaling gebeurt als de koop niet doorgaat, of u nog kunt terugtreden en wat de verkoper moet doen als hij zich bedenkt. In dit artikel leest u wat een arras contract is, welke soorten er zijn, hoe het zich verhoudt tot de reservering en de notariële akte, en wat u controleert voordat u tekent.
Wat is een arras contract?
Het contrato de arras is een onderhandse overeenkomst tussen koper en verkoper die de koop vastlegt voordat de akte bij de notaris wordt getekend (Lunessa Homes). U doet bij het tekenen een aanbetaling, de verkoper verbindt zich om aan u te verkopen, en het contract legt de prijs, de uiterste datum van de overdracht en de gevolgen van niet-nakoming vast.
In Spanje verloopt de koop van een woning daarmee in twee stappen. Eerst het arrascontract, daarna de escritura: de openbare akte die bij de notaris wordt getekend, waarbij het restant wordt betaald en het eigendom overgaat (Lunessa Homes). Het arrascontract wordt niet bij de notaris getekend. Juist daarom is het belangrijk dat u precies weet wat erin staat.
Wat staat er in een arrascontract?
Een arrascontract legt gewoonlijk vast (Lunessa Homes):
- wie de koper en de verkoper zijn, en om welke woning het gaat;
- de koopprijs en de manier van betalen;
- de hoogte van de aanbetaling en wie die bewaart;
- de datum waarvóór de notariële akte moet zijn getekend;
- wat er gebeurt als de koper of de verkoper niet nakomt.
Dat laatste punt is het belangrijkste. Wat er gebeurt bij niet-nakoming hangt af van de soort arras die in het contract staat.
Eerst de reserva, dan de arras
Veel aankopen in Spanje beginnen niet met het arrascontract, maar met een reserva: een reserveringsovereenkomst met een kleiner bedrag. Volgens Lunessa Homes ligt dat bedrag gewoonlijk tussen 3.000 en 6.000 euro. Met de reservering gaat de woning van de markt, terwijl uw advocaat de controles doet op het eigendom, eventuele schulden, de vergunningen en de vereniging van eigenaren (Lunessa Homes).
De reservering is dus een korte tussenstap. Het arrascontract volgt pas als die controles zijn gedaan en beide partijen zich echt willen verbinden. Let op: ook bij een reservering staat er geld op het spel. Lees daarom ook de reserveringsovereenkomst goed door en vraag uw advocaat onder welke voorwaarden u het bedrag terugkrijgt.
| Stap | Wat het is | Gebruikelijk bedrag |
|---|---|---|
| Reserva | Woning gaat van de markt tijdens de controles | Gewoonlijk 3.000 tot 6.000 euro (Lunessa Homes) |
| Arras | Bindend voorlopig koopcontract | Gewoonlijk 10% van de koopprijs (Lunessa Homes) |
| Escritura | Notariële akte, eigendom gaat over | Het restant van de koopprijs |
De aanbetaling bij het arrascontract
De gebruikelijke aanbetaling bij een arrascontract is 10% van de koopprijs, betaald bij het tekenen (Lunessa Homes). Dat bedrag telt mee voor de koopprijs. Bij de notaris betaalt u dus alleen het restant. Ook 247 Expat Insurance noemt een aanbetaling van rond de 10% als gebruikelijk (247 Expat Insurance).
Het contract moet vastleggen wie de aanbetaling bewaart tot de overdracht: de verkoper zelf of een derde, zoals een advocaat (Lunessa Homes). Dat is een bepaling om goed te lezen. Wordt de aanbetaling rechtstreeks aan de verkoper betaald, dan is het lastiger om het geld terug te krijgen als er iets misgaat. Bespreek met uw advocaat of het bedrag op een derdenrekening kan worden gezet.
De drie soorten arras
Het Spaanse recht kent drie soorten arras. De soort bepaalt wat er met de aanbetaling gebeurt als een van beide partijen niet nakomt (Lunessa Homes; 247 Expat Insurance).
Arras confirmatorias
Bij arras confirmatorias bevestigt de aanbetaling de koop en geldt die als eerste betaling. Geen van beide partijen heeft het recht om terug te treden. Komt een partij niet na, dan kan de andere partij de rechter vragen de koop af te dwingen of een schadevergoeding toe te kennen (Lunessa Homes).
Arras penales
Bij arras penales werkt de aanbetaling als een vaste boete. Komt een partij niet na, dan wordt de boete betaald. Ook bij deze soort bestaat geen recht om terug te treden (Lunessa Homes).
Arras penitenciales
Bij arras penitenciales mogen beide partijen terugtreden. Dit is de soort die wordt beschreven in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek, de Código Civil (BOE, Código Civil). Als het contract niets anders bepaalt, geldt de standaardregel: trekt de koper zich terug, dan verliest hij de aanbetaling. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij de aanbetaling terug, plus nog eens hetzelfde bedrag (Lunessa Homes; BOE, Código Civil).
In de praktijk is dit de soort die u bij een woningaankoop het vaakst tegenkomt. 247 Expat Insurance noemt arras penitenciales de meest gebruikte vorm bij woningtransacties in Spanje (247 Expat Insurance).
| Soort | Mag u terugtreden? | Gevolg bij niet-nakoming |
|---|---|---|
| Confirmatorias | Nee | Nakoming of schadevergoeding via de rechter |
| Penales | Nee | Aanbetaling geldt als boete |
| Penitenciales | Ja, beide partijen | Koper verliest aanbetaling, verkoper betaalt het dubbele terug |
Bronnen: Lunessa Homes, BOE, Código Civil.
Alleen arras penitenciales geeft een recht om terug te treden
Een belangrijk punt: het Spaanse hooggerechtshof heeft geoordeeld dat een contract met een aanbetaling niet als arras penitenciales wordt behandeld, tenzij het contract dat duidelijk en uitdrukkelijk zegt. Lunessa Homes verwijst daarvoor naar arrest 583/2018 van 17 oktober 2018 (Lunessa Homes). Staat dat niet duidelijk in het contract, dan zijn beide partijen gebonden tot nakoming.
Dat heeft gevolgen. Een contract dat alleen het woord “arras” noemt, zonder aan te geven welke soort, kan u meer binden dan u denkt. U kunt er dan niet vanuit gaan dat u kunt afzien van de koop door alleen de aanbetaling te laten schieten. Laat de soort daarom altijd met zoveel woorden in het contract zetten.
Het verschil met kopen in Nederland
Wie in Nederland een huis heeft gekocht, kent de koopovereenkomst met daarna drie dagen wettelijke bedenktijd en een waarborgsom of bankgarantie van meestal 10%. Spanje kent die wettelijke bedenktijd niet: een getekend arrascontract bindt meteen, op de voorwaarden die erin staan (Lunessa Homes). Ook het moment van betalen verschilt. In Spanje betaalt u de aanbetaling bij het tekenen, en niet pas een paar weken later.
Daarom gebeurt het lezen en controleren in Spanje vóór de handtekening, en niet erna. Teken nooit een arrascontract onder tijdsdruk, ook niet als de verkoper of een makelaar aangeeft dat er nog andere gegadigden zijn.
Wat u controleert voordat u tekent
Voordat u een arrascontract tekent, loopt u deze punten na (Lunessa Homes; 247 Expat Insurance):
- De soort arras. Staat er met zoveel woorden penitenciales, penales of confirmatorias? Laat uw advocaat uitleggen wat dat voor u betekent.
- De regels voor terugtreden. Welke bedragen gelden, welke termijnen, en naar wie gaat het geld?
- De datum van de overdracht. Geeft die u genoeg tijd om de financiering, de overboeking en uw reis te regelen?
- Wie de aanbetaling bewaart. De verkoper of een derde, en onder welke voorwaarden?
- De juridische controles. Zijn het eigendom, schulden en lasten, vergunningen en de bijdragen aan de vereniging van eigenaren gecontroleerd vóór de arras?
- Wie er tekent. Is degene die verkoopt de ingeschreven eigenaar, en tekenen alle eigenaren?
- Ontbindende voorwaarden. Koopt u met een hypotheek, vraag dan of een financieringsvoorbehoud kan worden opgenomen (247 Expat Insurance).
Juridische controle door een advocaat
De controles op eigendom, schulden en vergunningen zijn het werk van een onafhankelijke Spaanse advocaat. Dat is geen overbodige luxe. Een advocaat controleert onder meer het eigendomsregister en kan het arrascontract opstellen of beoordelen voordat u tekent. Lees in ons artikel over een advocaat in Spanje waar u op let bij het kiezen van een advocaat.
Uw NIE-nummer
Voor de notariële akte heeft u een NIE-nummer nodig, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Regel dit op tijd, zodat de datum van de overdracht niet in gevaar komt. Meer daarover leest u in wat is een NIE-nummer.
Na het arrascontract: de notariële akte
Na het arrascontract volgt de escritura de compraventa bij de notaris. Daar betaalt u het restant van de koopprijs en gaat het eigendom over. De notaris controleert de identiteit van de partijen en legt de koop vast in een openbare akte (Notariado). Na de ondertekening wordt de koop ingeschreven in het eigendomsregister.
Tussen het arrascontract en de notariële akte zit vaak enkele weken. Gebruik die tijd om de financiering rond te maken, de overboeking voor te bereiden en eventuele laatste controles te laten doen. Komt u er toch achter dat er een probleem is met de woning, dan hangt het af van de soort arras en de voorwaarden in het contract wat u nog kunt doen.
Arras bij nieuwbouw
Koopt u een nieuwbouwwoning die nog gebouwd moet worden, dan ziet het traject er vaak anders uit. In plaats van één aanbetaling bij het arrascontract betaalt u dan meestal in termijnen tijdens de bouw, vastgelegd in een privaat koopcontract met de projectontwikkelaar. De notariële akte volgt pas als de woning klaar is. Omdat u in dat geval geld betaalt voor iets wat nog niet bestaat, is het extra belangrijk om te weten hoe uw vooruitbetalingen zijn beschermd. Vraag uw advocaat om na te gaan welke zekerheden de ontwikkelaar biedt, bijvoorbeeld een bankgarantie of verzekering per betaling, en controleer dat de bouwvergunning in orde is. Een contract voor nieuwbouw is geen standaard arrascontract, ook al wordt het woord arras er soms wel in gebruikt. Laat u dus niet misleiden door de titel van het document, maar kijk naar wat er feitelijk in staat.
Veelgemaakte fouten
- Tekenen zonder vertaling. Het arrascontract is vaak in het Spaans opgesteld. Teken niets wat u niet volledig begrijpt en vraag om een vertaling of uitleg door uw advocaat.
- Geen soort arras genoemd. Zoals hierboven beschreven, kan dat betekenen dat u gebonden bent tot nakoming.
- Betalen aan de verkoper zonder zekerheden. Bespreek met uw advocaat hoe de aanbetaling veilig wordt bewaard.
- Te krappe overdrachtsdatum. Een te korte termijn kan ertoe leiden dat u niet op tijd kunt betalen, met alle gevolgen voor uw aanbetaling.
- Controles na de handtekening. De juridische controles horen vóór de arras, niet erna.
Begeleiding bij uw aankoop
Een arrascontract is een belangrijk moment in uw aankoop. Met een goede voorbereiding en een onafhankelijke advocaat weet u precies waar u aan begint. Kostavista begeleidt Nederlandse kopers bij het vinden en kopen van een woning in Spanje, en helpt u het proces rond de reservering, het arrascontract en de notaris overzichtelijk te houden. Voor deze begeleiding betaalt u als koper een vaste fee van € 2.000. Hoe dat werkt, leest u op onze pagina over de werkwijze. Wilt u eerst meer weten over het kopen van een tweede woning, lees dan ook ons artikel over een vakantiehuis kopen in Spanje of over de rol van een makelaar in Spanje.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen juridisch advies. Laat uw contract altijd beoordelen door een onafhankelijke Spaanse advocaat.
Veelgestelde vragen
Wat is een contrato de arras?
Het onderhandse voorlopig koopcontract dat vóór de notariële akte wordt getekend, met een aanbetaling van gewoonlijk 10% van de koopprijs. Bron: Lunessa Homes
Kan ik na het tekenen van een arrascontract nog terugtreden?
Alleen bij arras penitenciales. U verliest dan in de regel de aanbetaling, tenzij het contract iets anders bepaalt. Bron: BOE, Código Civil art. 1454
Wat gebeurt er als de verkoper zich terugtrekt?
Bij arras penitenciales betaalt de verkoper de aanbetaling terug plus hetzelfde bedrag, tenzij het contract iets anders zegt. Bron: Lunessa Homes
Kent Spanje een bedenktijd zoals Nederland?
Nee, een getekend arrascontract bindt meteen op de voorwaarden die erin staan. Bron: Lunessa Homes
Wat is het verschil tussen een reserva en een arras?
De reserva haalt de woning tijdelijk van de markt tijdens de controles; de arras is het bindende koopcontract daarna. Bron: Lunessa Homes
Welke soort arras komt het meest voor?
Bij woningtransacties in Spanje zijn arras penitenciales het meest gebruikelijk. Bron: 247 Expat Insurance
