Koopt u een appartement, een geschakelde woning of een villa op een urbanisatie met gedeeld zwembad, dan wordt u vrijwel altijd lid van een comunidad de propietarios. Dat is de Spaanse vereniging van eigenaren. In Nederland kent u dat als de VvE. Het idee is hetzelfde: samen betaalt u voor onderhoud en beheer van wat u deelt. Toch zijn er verschillen die voor kopers belangrijk zijn, vooral rond schulden van de vorige eigenaar en regels voor verhuur.
In dit artikel leest u hoe de comunidad werkt, wat u betaalt, welke risico’s er zijn en welke stukken u opvraagt voordat u tekent.
Wat is een comunidad de propietarios?
Een comunidad ontstaat zodra een gebouw of complex is gesplitst in afzonderlijke woningen met gemeenschappelijke delen. U bent dan eigenaar van uw eigen woning en mede-eigenaar van de gedeelde delen, zoals het dak, de entree, de lift, de tuin en het zwembad. Dit heet horizontale eigendom en is geregeld in de Ley de Propiedad Horizontal, wet 49/1960 (BOE).
In de splitsingsakte staat per woning een aandeel, de cuota de participación. Dat aandeel bepaalt welk deel van de gezamenlijke kosten u draagt en hoe zwaar uw stem telt in de vergadering. Vaak zijn er ook statuten met regels over gebruik van de woning en de gedeelde ruimten.
Grote urbanisaties met meerdere blokken kunnen één comunidad vormen of een overkoepelende vereniging hebben boven de comunidades per blok. Dan betaalt u soms aan twee verenigingen. Vraag dat altijd na.
Wie doet wat in de comunidad?
Elke comunidad heeft een paar vaste rollen:
- Presidente (voorzitter): een eigenaar die de vereniging vertegenwoordigt. Deze functie rouleert vaak.
- Secretario en administrador: houden de administratie bij, maken notulen en innen de bijdragen. In de praktijk wordt dit werk vaak uitbesteed aan een administrador de fincas, een professionele beheerder.
- Junta de propietarios (vergadering): de vergadering van alle eigenaren. Die stelt onder meer de begroting vast, besluit over grote werken en kan regels vaststellen.
De vergadering komt minstens één keer per jaar bijeen om de begroting en de rekening goed te keuren (Ley 49/1960, art. 16, BOE). Woont u niet in Spanje, dan kunt u iemand machtigen om namens u te stemmen.
Wat betaalt u aan de comunidad?
U betaalt een periodieke bijdrage, de cuota de comunidad, meestal per maand of per kwartaal. Daaruit worden de gewone kosten betaald. Denk aan:
- schoonmaak en verlichting van gemeenschappelijke ruimten;
- onderhoud van tuin, zwembad en lift;
- de opstalverzekering van het gebouw;
- de kosten van de beheerder;
- een bijdrage aan het reservefonds.
Uw eigen water, stroom, inboedelverzekering en de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) vallen daar niet onder. Die betaalt u apart.
De hoogte van de bijdrage verschilt sterk per complex. Een klein gebouw zonder voorzieningen is veel goedkoper dan een urbanisatie met beveiliging, meerdere zwembaden en tuinpersoneel. Ga daarom niet uit van een gemiddelde, maar vraag de echte begroting van het complex op.
Het reservefonds
Elke comunidad moet een reservefonds aanhouden voor onderhoud en reparaties. De wet legt een minimum vast dat is gekoppeld aan de laatste gewone begroting (Ley 49/1960, art. 9.1 f, BOE). Een gezond reservefonds is een goed teken. Is het fonds leeg terwijl het gebouw oud is, dan is de kans groter op een extra heffing.
Extra heffingen: de derrama
Voor grote werken, zoals een nieuw dak, gevelherstel of een lift, kan de vergadering een derrama vaststellen. Dat is een eenmalige extra bijdrage bovenop de gewone cuota. Zo’n heffing kan een fors bedrag zijn. Voor kopers is de vraag wie een al besloten derrama betaalt: de verkoper of de koper. De wet regelt dat maar gedeeltelijk, dus u legt het het beste vast in het koopcontract.
Schulden gaan mee met de woning
Dit is het belangrijkste punt voor kopers. Heeft de vorige eigenaar bijdragen niet betaald, dan kan de comunidad die schuld verhalen op de woning, en dus op u als nieuwe eigenaar. Het gaat dan om het lopende jaar en de drie kalenderjaren daarvoor (Ley 49/1960, art. 9.1 e, BOE).
Daarom bestaat het schuldenattest, het certificado de deudas. Dat is een verklaring van de comunidad, getekend door de secretaris met akkoord van de voorzitter, waarin staat of er achterstanden zijn. Volgens de wet moet de comunidad dit attest binnen zeven kalenderdagen afgeven. De notaris passeert de akte in principe niet zonder dit attest, tenzij de koper de verkoper daar uitdrukkelijk van ontslaat (Ley 49/1960, art. 9.1 e, BOE). Doe dat niet.
Ook het Spaanse ministerie van Consumentenzaken adviseert kopers om vóór de koop het schuldenoverzicht van de comunidad te controleren en na te gaan of er al derramas zijn goedgekeurd (Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030).
Comunidad en vakantieverhuur
Wilt u de woning aan toeristen verhuren, kijk dan goed naar de comunidad. Sinds de wetswijziging van 2025 heeft u voor nieuwe toeristische verhuur uitdrukkelijke toestemming van de comunidad nodig. Daarnaast kan de vergadering met drie vijfde van de eigenaren en aandelen vakantieverhuur beperken of voorwaarden stellen, en de bijdrage van zulke woningen met maximaal 20 procent verhogen (Ley 49/1960, art. 7.3 en 17.12, BOE).
Ook staan er soms al regels over verhuur in de statuten. Ingeschreven statuten gelden ook voor u als nieuwe eigenaar. Lees ze dus voordat u koopt, zeker als verhuur deel is van uw plan.
Welke stukken vraagt u op vóór de koop?
Vraag via de verkoper of de makelaar de volgende stukken op, en laat uw advocaat ze beoordelen:
- Certificado de deudas: het schuldenattest van de comunidad.
- Begroting en jaarrekening: zo ziet u de echte bijdrage en waar het geld naartoe gaat.
- Notulen van de laatste vergaderingen: daarin staan besluiten over werken, geschillen en derramas die eraan komen.
- Statuten en huisregels: vooral van belang voor verhuur, huisdieren en verbouwingen.
- Nota simple: het uittreksel uit het eigendomsregister, waarin onder meer ingeschreven statuten en beslagen staan. Lees meer over de nota simple.
Een onafhankelijke advocaat in Spanje controleert deze stukken en zorgt dat afspraken over openstaande kosten en derramas in het contract komen.
Na de koop: wat regelt u?
Na de overdracht zijn er nog een paar praktische zaken:
- Meld de verkoop bij de comunidad. De verkoper moet de secretaris informeren over de verkoop. Doet hij dat niet, dan blijft hij samen met u aansprakelijk voor latere schulden (Ley 49/1960, art. 9.1 i, BOE).
- Geef een adres op voor post. Geeft u geen adres in Spanje door, dan kunnen oproepen naar de woning zelf of naar het mededelingenbord gaan (Ley 49/1960, art. 9.1 h, BOE). Dan mist u als u niet ter plaatse bent zomaar een vergadering.
- Regel automatische betaling. Zo voorkomt u achterstanden.
Een complex kiezen met oog voor de comunidad
Bij het bezichtigen let u vaak op de woning zelf. Kijk ook naar het complex: hoe zien het zwembad, de tuin en de gangen eruit? Een goed onderhouden complex wijst meestal op een comunidad die goed functioneert. Meer punten om op te letten vindt u in huis kopen in Spanje: waar let u op. Hoe wij kopers begeleiden bij het hele traject, leest u op onze pagina over de werkwijze.
Veelgestelde vragen
Ben ik verplicht lid van de comunidad de propietarios?
Ja. Koopt u een woning in een gebouw of complex met horizontale eigendom, dan bent u automatisch lid en betaalt u mee naar uw aandeel. Bron: Ley 49/1960, BOE
Moet ik als koper schulden van de vorige eigenaar betalen?
De woning staat in voor achterstallige bijdragen over het lopende jaar en de drie voorgaande kalenderjaren. Vraag daarom altijd het schuldenattest op. Bron: Ley 49/1960, art. 9.1 e, BOE
Wat is een derrama?
Een eenmalige extra bijdrage die de vergadering vaststelt voor grote werken die niet uit de gewone begroting worden betaald. Bron: Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030
Kan de comunidad vakantieverhuur verbieden?
De vergadering kan met drie vijfde van de eigenaren en aandelen toeristische verhuur beperken of aan voorwaarden binden, en voor nieuwe verhuur is toestemming van de comunidad nodig. Bron: Ley 49/1960, art. 7.3 en 17.12, BOE
Hoe snel moet de comunidad het schuldenattest afgeven?
Binnen zeven kalenderdagen na het verzoek. Bron: Ley 49/1960, art. 9.1 e, BOE
