Wie in Nederland een huis koopt, laat vaak een bouwkundige keuring doen. In Spanje is dat minder gebruikelijk. Een keuring is daar niet wettelijk verplicht, en veel kopers vertrouwen op wat ze zien tijdens de bezichtiging. Juist bij oudere woningen, villa’s met zwembad en huizen aan de kust is dat een risico. Vocht, scheuren en illegale aanbouw ziet u niet altijd met het blote oog.
In dit artikel leest u wat een bouwkundige keuring in Spanje inhoudt, wat een inspecteur controleert, wanneer u de keuring plant en wat u met het rapport doet.
Is een bouwkundige keuring in Spanje verplicht?
Nee. De Spaanse wet verplicht een koper niet om een woning te laten keuren. Wel is de verkoper verplicht om een energiecertificaat (certificado de eficiencia energética) te laten opstellen bij verkoop (Real Decreto 390/2021, BOE). Dat certificaat zegt iets over het energieverbruik, maar niets over de bouwkundige staat. Meer daarover leest u in ons artikel over het energielabel in Spanje.
Een keuring is dus een eigen keuze. Wij raden die bij de meeste aankopen aan, omdat u daarmee weet wat u koopt voordat u iets tekent.
Wat controleert een bouwkundige inspecteur?
Een goede keuring kijkt naar de hele woning, van dak tot fundering. Vaste onderdelen zijn:
- Constructie: scheuren in muren en vloeren, verzakking en de staat van balken en draagmuren.
- Dak en terrassen: lekkages, dakbedekking en afwatering. Platte daken en dakterrassen zijn in Spanje gangbaar en gevoelig voor lekkage.
- Vocht: optrekkend vocht, condens en schimmel, vaak in kelders en slaapkamers die weinig zon krijgen.
- Installaties: elektra, water, riolering, airco en verwarming.
- Zwembad: lekkage, pomp en filter, en de staat van tegels en randen.
- Buitenruimte: keermuren, hellingen en afwatering van het perceel.
Bij een oudere woning of een finca op het platteland kan het verstandig zijn om aanvullend onderzoek te laten doen, zoals een vochtmeting of een controle op houtaantasting.
Bouwkundige staat is iets anders dan juridische staat
Een inspecteur kijkt naar de bouw, niet naar de papieren. Of een aanbouw, zwembad of extra verdieping legaal is gebouwd, controleert uw advocaat. Hij vergelijkt de werkelijke woning met het Kadaster (Catastro) en het eigendomsregister. Het uittreksel daaruit heet de nota simple. Klopt de oppervlakte in de stukken niet met wat er staat, dan is dat een signaal om verder te zoeken.
Combineer daarom altijd de keuring met juridisch onderzoek door een onafhankelijke advocaat in Spanje. Samen geven ze het volledige beeld.
Wanneer plant u de keuring?
Het beste moment is nadat u een woning heeft gevonden en vóórdat u een aanbetaling doet. In Spanje tekent u vaak eerst een reserveringscontract of een koopovereenkomst met aanbetaling (contrato de arras). Bij arras penitenciales, de meest gebruikte vorm, verliest de koper zijn aanbetaling als hij zich terugtrekt, en betaalt de verkoper het dubbele terug als hij zich terugtrekt (Código Civil, art. 1454, BOE).
Daarom wilt u de uitkomst van de keuring kennen voordat u tekent. Lukt dat niet, laat uw advocaat dan een voorwaarde opnemen dat de koop afhankelijk is van een goede keuring.
Wie voert de keuring uit?
In Spanje doen vooral een arquitecto técnico (aparejador) of een architect dit werk. Zij zijn opgeleid om de bouwkundige staat te beoordelen. Let bij de keuze op een paar punten:
- Onafhankelijk: de inspecteur werkt voor u, niet voor de verkoper of de makelaar.
- Rapport in een taal die u leest: vraag vooraf of het rapport in het Engels of Nederlands kan.
- Foto’s en prioriteiten: een goed rapport laat gebreken zien en geeft aan wat direct moet en wat kan wachten.
- Bereikbaar voor vragen: u wilt na afloop vragen kunnen stellen over het rapport.
Wat doet u met het rapport?
Het rapport is geen geslaagd of gezakt. Het is een lijst met aandachtspunten. Daar kunt u drie dingen mee doen:
- Doorgaan zonder wijziging: als de gebreken klein zijn en passen bij de leeftijd van de woning.
- Onderhandelen: grotere gebreken zijn een goede reden om de prijs bij te stellen of de verkoper te laten herstellen vóór de overdracht.
- Afzien van de koop: bij ernstige problemen, zoals constructieve schade of grote vochtproblemen.
Vraag bij twijfel een offerte voor herstel aan een lokale aannemer. Dan weet u wat een gebrek u werkelijk kost en heeft u een concreet argument in de onderhandeling.
Een keuring past in een zorgvuldige aankoop
Een bouwkundige keuring is één stap in het aankoopproces. Wat er verder komt kijken, leest u in huis kopen in Spanje: waar let u op. Bij Kostavista begeleiden we kopers door het hele traject, van zoeken tot de notaris. Hoe dat werkt en wat het kost, staat op onze pagina over de werkwijze.
Veelgestelde vragen
Is een bouwkundige keuring in Spanje verplicht?
Nee, een keuring is niet verplicht voor de koper. De verkoper moet wel een energiecertificaat laten opstellen bij verkoop. Bron: Real Decreto 390/2021, BOE
Wanneer laat ik de woning keuren?
Bij voorkeur voordat u een koopovereenkomst met aanbetaling tekent, omdat u bij arras penitenciales de aanbetaling verliest als u zich terugtrekt. Bron: Código Civil, art. 1454, BOE
Controleert de inspecteur ook of de woning legaal is gebouwd?
Nee, dat doet uw advocaat door de woning te vergelijken met het Catastro en het eigendomsregister. Bron: Registradores de España
Wat is het verschil tussen een energiecertificaat en een bouwkundige keuring?
Het energiecertificaat beoordeelt alleen de energieprestatie van de woning. Een keuring kijkt naar de bouwkundige staat, zoals constructie, dak, vocht en installaties. Bron: Real Decreto 390/2021, BOE
Wie mag een bouwkundige keuring doen in Spanje?
Meestal een arquitecto técnico (aparejador) of architect, de technische beroepen die de Spaanse bouwwet bij de bouw en controle van gebouwen noemt. Bron: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, BOE
