Een huis verkopen in Spanje verloopt anders dan in Nederland. Je krijgt te maken met Spaanse belastingen, een notaris en documenten zoals de nota simple en het energiecertificaat. In dit artikel lees je hoe de verkoop van je huis werkt, welke kosten en belastingen erbij komen kijken en hoe je een hogere prijs krijgt voor jouw vastgoed in Spanje.
Hoe werkt de verkoop van een woning in Spanje?
Wanneer je een woning in Spanje wilt verkopen, doorloop je een aantal vaste stappen. Je bepaalt eerst een realistische vraagprijs, verzamelt de papieren en zoekt een koper. Zodra iemand jouw huis in Spanje wil overnemen, teken je meestal eerst een voorlopig koopcontract (contrato de arras) met een aanbetaling. Bij annulering door de koper ben je de aanbetaling meestal kwijt. Daarna volgt de ondertekening van de definitieve akte. Zorg dat alle voorwaarden goed zijn overeengekomen vóór de ondertekening. De hele verkoop duurt vaak enkele maanden na de verkoopstart, afhankelijk van de locatie en de vraag.
Bij het verkopen van een huis door particulieren gelden andere regels dan bij de verkoop van onroerend goed via een bedrijf. Voor de meeste Nederlanders gaat het om het verkopen van vastgoed in Spanje als privépersoon. Veel Nederlanders schakelen een makelaarskantoor in, maar je mag ook zelf je Spaanse woning aanbieden op portalen zoals Idealista. Een makelaar kent de lokale markt: een huis in Valencia verkoopt anders dan een appartement aan de kust rond Valencia.
Welke documenten heb je nodig om een huis in Spanje te verkopen?
Voordat je jouw huis in Spanje verkoopt, heb je verschillende documenten nodig. De belangrijkste is de nota simple, een uittreksel uit het kadaster dat laat zien wie de eigenaar is en of er een hypotheek of beslag op het onroerend goed rust.
Daarnaast heb je een energiecertificaat en soms een bewoonbaarheidscertificaat nodig, dat de bewoonbaarheid van de woning bevestigt. Zonder dit certificaat tekent de notaris de akte niet. Ook lever je bewijs dat de IBI en de bijdrage aan de gemeenschap van eigenaren zijn betaald. Meer hierover lees je in ons artikel over het energielabel in Spanje.
Welke belastingen betaal je bij het verkopen in Spanje?
Bij de verkoop van vastgoed in Spanje krijg je met belasting bij verkoop te maken. Welke belastingen je verschuldigd bent, hangt af van je winst en of je resident of niet-resident bent. De Spaanse belastingdienst kijkt naar het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. Een compleet overzicht vind je in onze uitleg over de belastingen bij een huis in Spanje.
Vermogenswinstbelasting en de 3% inhouding
Over de waardestijging van de woning tussen aankoop en verkoop betaal je vermogenswinstbelasting, ook wel winstbelasting genoemd. Voor residenten loopt dit tarief op in schijven, voor een niet-resident geldt een vast tarief. Ben je niet-ingezetene, dan houdt de koper 3% van de verkoopprijs in en draagt dat binnen één maand na de overdracht af aan de Spaanse belastingdienst, met het modelo 211 (Agencia Tributaria). De koper is verplicht dit deel van de verkoopprijs in te houden en namens de verkoper af te dragen. Dit bedrag kun je later deels terugvragen via je aanslag (IRPF). De fiscale afrekening met de belastingdienst volgt vaak pas in de maanden na de verkoop. Wie zelf in Spanje woont, betaalt op een andere manier belasting dan iemand die vanuit Nederland zijn huis gaat verkopen.
Plusvalía en IBI
De gemeente heft plusvalía, een lokale belasting over de waardestijging van de grond onder jouw huis. Ook betaal je de IBI tot de datum van overdracht. Lees onze uitleg over de plusvalía en over wat IBI in Spanje precies is.
Welke kosten komen erbij kijken?
Naast belastingen zijn er kosten waar je rekening mee houdt. Denk aan de makelaarscourtage (een percentage van de verkoopprijs dat je vooraf afspreekt), het energiecertificaat, notariskosten en juridische kosten van een advocaat of gestor. Waar liggen de kosten nog meer? Bij het annuleren van de hypotheek die nog op de woning rust, en soms bij de advocaat van de koper. Deze kosten en belastingen liggen deels bij de verkoper en deels bij de koper, afhankelijk van de locatie. Ter vergelijking met de aankoopkant kun je onze uitleg over de kosten van een huis kopen in Spanje bekijken.
De notaris en de overdracht van het onroerend goed
De verkoop wordt officieel bij de notaris. Tijdens het ondertekenen controleert deze de identiteit van beide partijen en leest de akte voor. Daarna wordt de nieuwe eigenaar ingeschreven in het kadaster. Zodra dat is gebeurd, is jouw woning in Spanje verkocht en gaat het onroerend goed in Spanje over op de koper.
Tips om jouw vastgoed in Spanje te verkopen voor een hogere prijs
Een goede vraagprijs is de sleutel. Zet je huis niet te hoog in de markt, want dan haakt een koper af. Vergelijk je woning met vergelijkbaar onroerend goed in de buurt en presenteer het aantrekkelijk met goede foto’s. Kleine investeringen kunnen de waardestijging vergroten en zorgen voor een hogere prijs. Speel in op internationale kopers, want veel Spaanse woningen worden gekocht door buitenlanders die een tweede huis zoeken. Wie zijn woning in Spanje te verkopen zet tegen een lagere prijs, vindt vaak sneller een koper, maar geduld levert meestal meer op dan onder druk snel te verkopen. Denk je juist aan kopen? Bekijk dan onze tips over waar je op moet letten bij een huis kopen in Spanje.
Veelgestelde vragen over huis verkopen in Spanje
Hoeveel belasting betaal je bij verkoop van een huis in Spanje?
Over de winst betaal je vermogenswinstbelasting en de gemeente heft plusvalía. Een niet-resident krijgt te maken met de 3% die door de koper wordt ingehouden.
Kan ik als niet-resident mijn Spaanse woning verkopen?
Ja. Niet-residenten mogen vrij hun vastgoed in Spanje verkopen. Schakel wel een gestor of advocaat in voor de afhandeling met de belastingdienst.
Hoe lang duurt de verkoop van een woning?
Reken op enkele maanden na de verkoopstart, afhankelijk van de locatie en de markt. Populaire gebieden zoals de omgeving van Valencia gaan vaak sneller.
